Der Energieausweis: Pflicht bei Vermietung und Verkauf

Der Energieausweis soll es verraten: Wie energieeffizient sind Gebäude?

Seit Mai 2014 müssen Immobilieneigentümer bei Verkauf oder Vermietung unaufgefordert den Energieausweis vorlegen. Bereits beim Inserieren sind die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis anzugeben. Wer das nicht tut, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Der Energieausweis

Die Hälfte der Eigentümer hat bei Beginn des Verkaufsprozesses noch keinen Energieausweis

Doch die Pflicht zum Energieausweis beginnt erst mit der Vermarktung. So wundert es nicht, dass nur etwa die Hälfte aller Eigentümer einen Energieausweis besitzen, wenn sie gemeinsam mit einem Makler an den Verkauf gehen. Herausgefunden hat das Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen.

Welcher Energieausweis ist der richtige?

Für Immobilienbesitzer gilt es die Frage zu klären, welcher Energieausweis überhaupt benötigt wird. Verschiedene Gebäudetypen erfordern unterschiedliche Energieausweise:

• Beim Bedarfsausweis werden die Energiebedarfskennwerte rechnerisch bestimmt. Grundlage dafür sind Baujahr, Bauunterlagen, technischen Gebäude- und Heizungsdaten sowie standardisierte Rahmenbedingungen.
• Beim Verbrauchsausweis werden die Energieverbrauchskennwerte auf der Grundlage von Heizkostenabrechnungen oder anderer Verbrauchsdatenmessungen des gesamten Gebäudes ermittelt. Das Ganze wird dann auf einen Mittelwert umgerechnet. Denn Ausnahme-Winter mit großer Kälte sollen nicht nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen.

Je nach Anzahl der Wohnungen und Baujahr können Eigentümer zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis wählen. In einigen Fällen ist jedoch der Bedarfsausweis verpflichtend.

Energieausweis ist keine Heizkostenprognose

So mancher Vermieter und Verkäufer stöhnt angesichts des Aufwands – auch in Sachen Kommunikation: Denn Wohnungssuchende haben mitunter Verständnisprobleme, wenn ihnen der Energieausweis vorgelegt wird. Die Studie von Professor Kippes zeigt, dass viele Interessenten die Angaben des Energieausweises nicht oder falsch verstehen, wenn sie ihn bei der Besichtigung gezeigt bekommen. Denn der Energieausweis erlaubt nicht immer eine direkte Prognose bezüglich der Heizkosten, die zu erwarten sind. Die können von Fall zu Fall ganz unterschiedlich ausfallen.

Die Verbraucherzentrale NRW stellt eine interaktive Infografik bereit: Wenn Sie den Mauszeiger über die dort dargestellten Energieausweise bewegen, werden die einzelnen Bestandteile im Energieausweis verständlich erklärt.

Mehrheit der Makler glaubt: Sanierte Immobilien bringen bessere Preise

Klar zeigt die Studie aus Nürtingen eines: Wer an der richtigen Stelle energetisch saniert, kann den Verkaufspreis einer Immobilie erhöhen. Wer verkaufen möchte, kann – nach mehrheitlicher Meinung der befragten Makler – bei einem ordentlichen Sanierungsstand mit höheren Preisen rechnen. 31 Prozent der Studienteilnehmer gaben an, ein hoher energetischer Sanierungsstandard habe keine positiven Auswirkungen auf die Vermarktung einer Immobilie. Doch deutlich mehr Makler – nämlich 47 Prozent – sind davon überzeugt, mit einer energetisch hochwertigen Immobilie einen besseren Verkaufspreis erzielen zu können.

Höhere Mieten dank Sanierung: Das klappt nicht immer

Weniger relevant ist der Sanierungsstand offensichtlich beim Vermieten: Hier sehen 41 Prozent der Makler keine nennenswerten Auswirkungen des Sanierungsstands auf die Vermarktung. Nur 32 Prozent gehen von höheren Mietpreisen aus.

Doch die wichtigste Frage aus Eigentümersicht lautet: Rechnet sich’s? Zwar dürfen Vermieter Sanierungskosten anteilig auf die Miete umlegen – doch laut Professor Kippes klappt das nur bedingt. In Regionen, die eher unter Abwanderung leiden, finden potentielle Mieter ausreichend günstigere Alternativen. Dann bleibt der Vermieter auf seinen Kosten und womöglich noch auf Mietausfällen sitzen, weil der höhere Mietpreis nicht durchsetzbar ist. In Regionen mit hoher Nachfrage haben Vermieter andererseits ausreichend Interessenten – selbst wenn der Sanierungsstand ihrer Objekte schlecht ist. „Daher spielen Sanierungen hinsichtlich der Vermarktung tendenziell nur dort eine entscheidende Rolle, wo der Markt ausgeglichen ist“, heißt es in der Studie.

Generell hat die Neigung bei den Maklern nachgelassen, Eigentümern Sanierungen anzuraten. Insbesondere die Fassadenrenovierung hat sehr an Zuspruch verloren. Sanierungsratschlag Nummer eins bei den Maklern: die Dachisolierung. Ein Viertel der Makler rät mit Blick auf einen späteren Verkauf überhaupt nicht zur energetischen Sanierung. 75 Prozent raten dagegen zu mindestens einer Maßnahme. Die früher am häufigsten empfohlene Fassadendämmung findet sich auf den hinteren Plätzen, am häufigsten wird Eigentümern die Dachdämmung nahegelegt.

Sanierungsempfehlungen der Makler – die Fassadendämmung ist nicht mehr so populär

Käufer fragen häufiger nach Energieeffizienz

Eines hat die Einführung der Energieausweis-Pflicht offensichtlich gebracht: Potentielle Käufer fragen heute sehr viel häufiger nach der Energieeffizienz von Gebäuden als noch ein Jahr zuvor. Das Interesse an Energieeffizienz stieg 2015 im Vergleich zu den Vorjahren an. Dieser Effekt beruht der Studie nach auf der neuen Energieausweis-Vorzeigepflicht. Die Medien hätten darüber anlässlich der Einführung der EnEV 2014 häufig berichtet.

Häufigkeit von Fragen zu Energieeffizienz im Vergleich zum Vorjahr 2014

Der Energieausweis bringt dem Thema Energieeffizienz also mehr Aufmerksamkeit. Doch viel weiter gehen die Auswirkungen offenbar nicht. Den Anteil sanierter Immobilien und die Haltung der Eigentümer zu Sanierungen habe der Energieausweis bisher nicht verändern können, so die Studie. „Wenn sich diese Sanierungsmaßnahmen finanziell nicht rentieren, gibt es für den Verkäufer kaum einen Grund, sie durchzuführen.“ Zwar könne eine energetisch zeitgemäße Immobilie durchaus schneller den Besitzer wechseln als eine nicht sanierte. Doch die Umsetzung der Maßnahmen brauche ja ebenfalls Zeit, und das nicht zu knapp. Eine einfachere Vermarktung sei kein Argument für Verkäufer, denn davon profitiere in erster Linie der Makler.

Online und per Telefon: Beratung zum Energieausweis

• Welchen Energieausweis benötigen Sie? Bei der Deutschen Energieagentur dena können Sie in einem Online-Check genau das überprüfen.
• Die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) beinhaltet geänderte Vorgaben für die Energieeffizienz
  von Gebäuden. Ein Beitrag in der Energiedienst-Kundenzeitschrift Naturkunde zeigt, was sich für Mieter und Vermieter ändert.
• Sie benötigen einen Energieausweis? Bei Energiedienst können sie ihn online bestellen. Achtung: Fallen Sie nicht auf den Energieausweis-Nepp herein, den die Verbraucherzentrale NRW detailliert beschreibt.
• Zudem beraten wir Sie gern zum Energieausweis:
  07623 92-1401
  energieausweis@energiedienst.deSie erreichen uns telefonisch:
  Mo-Do 7:30 – 17:00 Uhr
  Fr: 7:30 – 13:00 Uhr

  Energiedienst bietet nur den Verbrauchsausweis an. Für einen Bedarfsausweis sollen sich Interessenten an ihren örtlichen Energieberater oder die dena wenden.

Fotos:

• Symbolfoto Gebäude oben: Bernhard Jodeleit
• Energieausweis: Energieagentur NRW
• Umfrage-Grafiken: Studie Marktmonitor Immobilien 2015, Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen

Bernhard Jodeleit

Bernhard Jodeleit ist Gastautor im Energiedienst-Blog. Er ist Gründer und Inhaber der Agentur Lots of Ways GmbH und unterstützt das Team als externer Berater.