Der Energieausweis soll es verraten: Wie energieeffizient sind Gebäude?
Seit Mai 2014 müssen Immobilieneigentümer bei Verkauf oder Vermietung unaufgefordert den Energieausweis vorlegen. Bereits beim Inserieren sind die wichtigsten Daten aus dem Energieausweis anzugeben. Wer das nicht tut, riskiert ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro.

Der Energieausweis
Die Hälfte der Eigentümer hat bei Beginn des Verkaufsprozesses noch keinen Energieausweis
Doch die Pflicht zum Energieausweis beginnt erst mit der Vermarktung. So wundert es nicht, dass nur etwa die Hälfte aller Eigentümer einen Energieausweis besitzen, wenn sie gemeinsam mit einem Makler an den Verkauf gehen. Herausgefunden hat das Prof. Dr. Stephan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen.
Welcher Energieausweis ist der richtige?
Für Immobilienbesitzer gilt es die Frage zu klären, welcher Energieausweis überhaupt benötigt wird. Verschiedene Gebäudetypen erfordern unterschiedliche Energieausweise:
- Beim Bedarfsausweis werden die Energiebedarfskennwerte rechnerisch bestimmt. Grundlage dafür sind Baujahr, Bauunterlagen, technischen Gebäude- und Heizungsdaten sowie standardisierte Rahmenbedingungen.
- Beim Verbrauchsausweis werden die Energieverbrauchskennwerte auf der Grundlage von Heizkostenabrechnungen oder anderer Verbrauchsdatenmessungen des gesamten Gebäudes ermittelt. Das Ganze wird dann auf einen Mittelwert umgerechnet. Denn Ausnahme-Winter mit großer Kälte sollen nicht nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen.
Je nach Anzahl der Wohnungen und Baujahr können Eigentümer zwischen Bedarfs- oder Verbrauchsausweis wählen. In einigen Fällen ist jedoch der Bedarfsausweis verpflichtend.
Energieausweis ist keine Heizkostenprognose
So mancher Vermieter und Verkäufer stöhnt angesichts des Aufwands – auch in Sachen Kommunikation: Denn Wohnungssuchende haben mitunter Verständnisprobleme, wenn ihnen der Energieausweis vorgelegt wird. Die Studie von Professor Kippes zeigt, dass viele Interessenten die Angaben des Energieausweises nicht oder falsch verstehen, wenn sie ihn bei der Besichtigung gezeigt bekommen. Denn der Energieausweis erlaubt nicht immer eine direkte Prognose bezüglich der Heizkosten, die zu erwarten sind. Die können von Fall zu Fall ganz unterschiedlich ausfallen.
Die Verbraucherzentrale NRW stellt eine interaktive Infografik bereit: Wenn Sie den Mauszeiger über die dort dargestellten Energieausweise bewegen, werden die einzelnen Bestandteile im Energieausweis verständlich erklärt.
Mehrheit der Makler glaubt: Sanierte Immobilien bringen bessere Preise
Klar zeigt die Studie aus Nürtingen eines: Wer an der richtigen Stelle energetisch saniert, kann den Verkaufspreis einer Immobilie erhöhen. Wer verkaufen möchte, kann – nach mehrheitlicher Meinung der befragten Makler – bei einem ordentlichen Sanierungsstand mit höheren Preisen rechnen. 31 Prozent der Studienteilnehmer gaben an, ein hoher energetischer Sanierungsstandard habe keine positiven Auswirkungen auf die Vermarktung einer Immobilie. Doch deutlich mehr Makler – nämlich 47 Prozent – sind davon überzeugt, mit einer energetisch hochwertigen Immobilie einen besseren Verkaufspreis erzielen zu können.
Höhere Mieten dank Sanierung: Das klappt nicht immer
Weniger relevant ist der Sanierungsstand offensichtlich beim Vermieten: Hier sehen 41 Prozent der Makler keine nennenswerten Auswirkungen des Sanierungsstands auf die Vermarktung. Nur 32 Prozent gehen von höheren Mietpreisen aus.
Doch die wichtigste Frage aus Eigentümersicht lautet: Rechnet sich’s? Zwar dürfen Vermieter Sanierungskosten anteilig auf die Miete umlegen – doch laut Professor Kippes klappt das nur bedingt. In Regionen, die eher unter Abwanderung leiden, finden potentielle Mieter ausreichend günstigere Alternativen. Dann bleibt der Vermieter auf seinen Kosten und womöglich noch auf Mietausfällen sitzen, weil der höhere Mietpreis nicht durchsetzbar ist. In Regionen mit hoher Nachfrage haben Vermieter andererseits ausreichend Interessenten – selbst wenn der Sanierungsstand ihrer Objekte schlecht ist. „Daher spielen Sanierungen hinsichtlich der Vermarktung tendenziell nur dort eine entscheidende Rolle, wo der Markt ausgeglichen ist“, heißt es in der Studie.
Generell hat die Neigung bei den Maklern nachgelassen, Eigentümern Sanierungen anzuraten. Insbesondere die Fassadenrenovierung hat sehr an Zuspruch verloren. Sanierungsratschlag Nummer eins bei den Maklern: die Dachisolierung. Ein Viertel der Makler rät mit Blick auf einen späteren Verkauf überhaupt nicht zur energetischen Sanierung. 75 Prozent raten dagegen zu mindestens einer Maßnahme. Die früher am häufigsten empfohlene Fassadendämmung findet sich auf den hinteren Plätzen, am häufigsten wird Eigentümern die Dachdämmung nahegelegt.

Sanierungsempfehlungen der Makler – die Fassadendämmung ist nicht mehr so populär
Käufer fragen häufiger nach Energieeffizienz
Eines hat die Einführung der Energieausweis-Pflicht offensichtlich gebracht: Potentielle Käufer fragen heute sehr viel häufiger nach der Energieeffizienz von Gebäuden als noch ein Jahr zuvor. Das Interesse an Energieeffizienz stieg 2015 im Vergleich zu den Vorjahren an. Dieser Effekt beruht der Studie nach auf der neuen Energieausweis-Vorzeigepflicht. Die Medien hätten darüber anlässlich der Einführung der EnEV 2014 häufig berichtet.

Häufigkeit von Fragen zu Energieeffizienz im Vergleich zum Vorjahr 2014
Der Energieausweis bringt dem Thema Energieeffizienz also mehr Aufmerksamkeit. Doch viel weiter gehen die Auswirkungen offenbar nicht. Den Anteil sanierter Immobilien und die Haltung der Eigentümer zu Sanierungen habe der Energieausweis bisher nicht verändern können, so die Studie. „Wenn sich diese Sanierungsmaßnahmen finanziell nicht rentieren, gibt es für den Verkäufer kaum einen Grund, sie durchzuführen.“ Zwar könne eine energetisch zeitgemäße Immobilie durchaus schneller den Besitzer wechseln als eine nicht sanierte. Doch die Umsetzung der Maßnahmen brauche ja ebenfalls Zeit, und das nicht zu knapp. Eine einfachere Vermarktung sei kein Argument für Verkäufer, denn davon profitiere in erster Linie der Makler.
Online und per Telefon: Beratung zum Energieausweis
- Welchen Energieausweis benötigen Sie? Bei der Deutschen Energieagentur dena können Sie in einem Online-Check genau das überprüfen.
- Die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) beinhaltet geänderte Vorgaben für die Energieeffizienz
von Gebäuden. Ein Beitrag in der Energiedienst-Kundenzeitschrift Naturkunde zeigt, was sich für Mieter und Vermieter ändert. - Sie benötigen einen Energieausweis? Bei Energiedienst können sie ihn online bestellen. Achtung: Fallen Sie nicht auf den Energieausweis-Nepp herein, den die Verbraucherzentrale NRW detailliert beschreibt.
- Zudem beraten wir Sie gern zum Energieausweis:
07623 92-1401
energieausweis@energiedienst.deSie erreichen uns telefonisch:
Mo-Do 7:30 – 17:00 Uhr
Fr: 7:30 – 13:00 UhrEnergiedienst bietet nur den Verbrauchsausweis an. Für einen Bedarfsausweis sollen sich Interessenten an ihren örtlichen Energieberater oder die dena wenden.
Fotos:
- Symbolfoto Gebäude oben: Bernhard Jodeleit
- Energieausweis: Energieagentur NRW
- Umfrage-Grafiken: Studie Marktmonitor Immobilien 2015, Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen

Bernhard Jodeleit ist Gastautor im Energiedienst-Blog. Er ist Gründer und Inhaber der Agentur Lots of Ways GmbH und unterstützt das Team als externer Berater.
Ich finde einen Energieausweis unerlässlich für Waschmaschinen, Kühlschränke und so weiter. Natürlich ist das Thema Wohnen ein schwierigeres als die Anschaffung eines neuen Elektrogerätes. In einer Wohnung muss man sich meiner Meinung nach erstmal wohl fühlen. Bei der Suche nach einer geeigneten Waschmaschine hat man da schon mehr Parameter zum Vergleich, ein Klick im Internet und ein paar gelesene Bewertungen später, kann man sich das beste Angebot einfach raussuchen. Bei Wohnungen geht das nicht so leicht…
Mir war nicht bewusst, dass zwischen einem Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterschieden wird, wenn man vom Energieausweis spricht. Der Verbrauchsausweis ist ja letztlich der, der wirklich etwas über den Energieverbauch in einem Gebäude aussagt. Dass dies keine genaue Heizkostenprognose sein kann, ist selbstverständlich. Die verlinkte Infografik gibt jedoch einen guten Überblick.
Eine nicht niedrige Miete stand in meinem Mietvertrag, obwohl der Energieverbrauchausweis mir nicht vorgezeigt wurde, aus Versehen. Aber die Heizsaison hat mir veranschaulicht, dass die Sanierung nicht effizient war. Vielleicht könnte dann die Miete reduziert werden, Meine Hoffnung lege ich auf Verständnis des Vermieters. Danke für einen sinnvollen Tipp für mich bei der Wohnungssuche!
Ich versuche gerade mein Mehrfamilienhaus aus einem Erbe gewinnbringend zu vermieten. Ich denke dabei an eine energetische Sanierung. Aber mein Immobilienmakler rät mir eher davon ab. Nachdem ich den Artikel gelesen habe verstehe ich auch besser, warum.
Guten Tag,
also mir ist es bisher noch nicht passiert, dass ich Probleme hatte den Energieausweis bei einer Besichtigung nachzuvollziehen. Aber ich bin auch im Trockenbau hauptberuflich beschäftigt, von daher ist das kein Thema. Trotzdem sollten dort die Vermieter eher Rücksicht nehmen.
Wir wollen unser Haus verkaufen. Wir haben auch noch keinen Energieausweis und ich wusste auch nicht was für einen wir benötigen. Es ist gut zu wissen, dass der Bedarfsausweis verpflichtend sein kann.
Verkaufen m;chte mein Bruder das geerbte Haus, um Kredit zügig abzubezahlen. Meinen Dank für die Hinweise zu dem Energieausweis! Es scheint, dass das Baujahr und technische Gebäude- und Heizungsdaten ziemlich ausreichend sind, um eine Vorstellung vom Haus zu bekommen.
Mir war nicht bewusst, dass die Pflicht für den Gebäudeenergieausweis erst mit der Vermarktung der Immobilie nötig ist. Ich stimme Ihnen zu, dass ein saniertes Gebäude sicherlich einen besseren, lohnenswerteren Preis erzielen kann als eine nicht-saniertes. Dies generiert wie Sie sagen, eine höhere Miete oder einen höheren Verkaufspreis. Vielen Dank fürs Teilen!
Ich beschäftige mich gerade damit meine Immobilie zu verkaufen. Dazu braucht man wie Sie sagen den Energieausweis. Ich denke, dass für meine Immobilie der Bedarfsausweis in Frage käme. Vielen Dank für die Infos zum Energieausweis und das Aufzeigen der Notwendigkeit beim Hausverkauf.
Unter den vielen Faktoren, die Sie zum Immobilienkauf bringen, ist Energieeffizienz mir sehr wichtig. Ich möchte nicht zu viel Geld für Heizkosten ausgeben, wenn ich weiß, dass ich mit der richtigen Wärmedämmung von Dach, Fenster und Fassade sparen kann. Einen Verbrauchsausweis finde ich in diesem Sinn sehr hilfreich, weil er die Heizkostenabrechnungen ermittelt.
Sehr interessant, dass ein Großteil der Makler einem Eigentümer vor Vermietung oder Verkauf zu einer besseren Dachdämmung rät, auch wenn insgesamt weniger zu Sanierungen geraten wird. Das wirkt sich sicher auch positiv auf den Energieausweis aus. Wir wollen unsere Einliegerwohnung vermieten und müssen dazu einen solchen Ausweis anfertigen lassen. Gut zu wissen, dass man sich dazu online und telefonisch beraten lassen kann.
Hallo, sehr schöne Seite mit tollen Inhalt kann ich nur weiter Empfehlen, macht weiter so, Daumen hoch, in Zeiten von Corona, wo man nicht so viel raus kann sind solche Seiten immer eine gute Abwechslung und, wenn man dann sich Wege auch mal sparen will, kann man ja auch so Dinge wie Grundbuchauskünfte einfach online machen auf Seiten wie: https://www.grundbuch24.de/ oder https://www.deingrundbuch.de/ da merkt man wie wichtig das Internet heutzutage doch ist.
Hallo Herr Petzold,
vielen Dank für Ihr Feedback und den Tipp. Schön, dass Ihnen unser Blog gefällt. Wir wollen unseren Lesern stets die besten Infos und Tipps bieten.
Viele Grüße
Ingrid Mardo
Gut, dass hier nochmal auf die Notwendigkeit eines Energieausweises beim Hausverkauf hingewiesen wird. Es ist natürlich schon ein sehr hohes Bußgeld bei Nichtvorlage. Aber in diesem Fall muss die Information für den Käufer eben gewehrleistet werden.
Danke für diese Informationen zum Energieausweis. Mein Bruder möchte eine seiner Immobilien vermieten und setzt sich deshalb natürlich auch mit dem Energieausweis auseinander. Er möchte demnächst auch eine Beratung zum Energieausweis nehmen.